Pracownia urbanistyczna i architektoniczna · Piotr Meissner
Przygotowanie i prowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego
Pracownia przygotowuje koncepcję urbanistyczno-architektoniczną i projekt planu oraz prowadzi procedurę. Pracą kieruje Piotr Meissner. Zaczynamy od oceny, czy dla wskazanej nieruchomości można prowadzić ZPI.
Rejestr postępowań ZPI · stan na 1.09.2026
ZPI w przykładach - liczby i metodologia- 518
- postępowań ZPI pod obserwacją, w 188 gminach
- 282 dni
- mediana od wniosku do uchwały, na 56 sprawach z pełnymi datami
- 81
- spraw zakończonych planem ze 192 rozstrzygniętych
Plan miejscowy na wniosek inwestora
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to szczególna forma planu miejscowego. Projekt planu przygotowuje i finansuje inwestor, a w umowie urbanistycznej przyjmuje zobowiązania wobec gminy.
Przepisy o ZPI obowiązują od 2023 roku. Zgodę na przystąpienie do planu wyraża rada gminy, także gdy gmina nie planowała inwestycji na tym terenie.
Od 1 stycznia 2027 r. o warunki zabudowy tam, gdzie nie ma planu miejscowego, skutecznie wystąpi tylko wnioskodawca z prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Terminy ustawowe sumują się do kilku miesięcy. Ustawa nie przewiduje terminu dla decyzji gminy i rady. W pięciu punktach procedury sprawa może zakończyć się bez uchwalenia planu.
Terminy ustawowe i decyzje gminy w procedurze ZPI
Procedura ZPI- Prekonsultacje
- Wniosek
- Uzupełnienie braków
- Zgoda rady
- Negocjacje i umowa
- Opinie i uzgodnienia
- Konsultacje społeczne
- Umowa u notariusza
- Uchwała rady
- Nadzór wojewody
- Publikacja i wejście w życie
Przy konstruktywnej rozmowie po stronie gminy całość może trwać nawet niespełna 12 miesięcy.
Wynik spraw rozstrzygniętych
uchwalone 81 zakończone bez uchwalenia 103 unieważnione 8
Stan na 1.09.2026. 326 spraw jest w toku, na etapach od złożenia wniosku do uchwały rady.
Wynik nie obejmuje spraw w toku, więc nie jest wskaźnikiem skuteczności ZPI.
Rejestr opiera się na publicznych dokumentach postępowań ZPI w gminach, w sprawach różnych inwestorów i wykonawców. Wynika z nich także, czego gminy oczekują od inwestorów.
Analiza wykonalności przed zamówieniem dokumentacji
Sprawdzamy, czy można prowadzić ZPI i od czego zależą program oraz opłacalność inwestycji.
-
Pierwsza rozmowa i wstępna ocena nieruchomości
Po rozmowie przedstawiamy wycenę analizy wykonalności.
-
Analiza wykonalności
- stan planistyczny, ograniczenia terenu i inne tryby planistyczne
- program inwestycji i jego zgodność z planem ogólnym
- stanowisko gminy w prekonsultacjach oraz znaczenie inwestycji uzupełniającej
- przewidywane zobowiązania, harmonogram oraz ryzyko wstrzymania albo podrożenia projektu
-
Rekomendacja na piśmie
- dalsze prowadzenie ZPIDecyzje inwestora
- zmiana założeń
- inny tryb
- zakończenie prac
Podział prac przy ZPI
Podział ról w projekcie: Współpraca.
- Architekt
- Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna: układ zabudowy i jej parametry, dojazd i układ drogowy, sieci i przyłącza.
- Urbanista
- Pracownia sporządza plany miejscowe również dla gmin. W ZPI przygotowuje projekt planu i jego kolejne wersje po opiniach, uzgodnieniach i konsultacjach.
- Prowadzący projekt
-
Piotr Meissner
architekt i urbanista, prowadzi pierwszą rozmowę
Od ponad 20 lat pracuje przy dużych projektach komercyjnych, także jako doradca w transakcjach i w negocjacjach świadczeń inwestora na rzecz gminy.
W ZPI negocjuje z gminą zobowiązania inwestora.
- Prawnik i specjalista środowiskowy
- W zespole pracują prawnik z doświadczeniem w sprawach planistycznych i w prawie budowlanym oraz specjalista w zakresie ochrony środowiska.
Krótkie odpowiedzi
- Czy moja nieruchomość nadaje się pod ZPI?
- Decydują o tym ustalenia planu ogólnego, koszt zobowiązań wobec gminy w rachunku inwestycji i stanowisko gminy. Sprawdzamy je w analizie wykonalności.
- Ile kosztuje ZPI?
- Na koszt składają się projekt planu (lub koncepcja), inwestycja uzupełniająca na rzecz gminy i koszty procedury. Zakres inwestycji uzupełniającej ustala się w negocjacjach z gminą. Projekt planu i koncepcję przygotowujemy i rozliczamy etapami; każdy kolejny etap zaczyna się po decyzji inwestora.
- Ile trwa ZPI?
- Mediana czasu od złożenia wniosku do uchwalenia planu wynosi 282 dni; policzyliśmy ją na 56 sprawach z pełnymi datami (stan na 1.09.2026). Połowa tych spraw trwała od 217 do 363 dni. Pomiar nie obejmuje przygotowania przed wnioskiem ani czasu od uchwalenia do publikacji w dzienniku urzędowym. Pełny rozkład czasu podajemy w artykule Ile trwa procedura ZPI?
Pozostałe pytania są w Częstych pytaniach, a pojęcia z ustaw i praktyki w Słowniku ZPI.
Ocena potencjału nieruchomości pod ZPI
- Potrzebne są lokalizacja nieruchomości i opis zamierzenia, a jeśli jest znany, także numer działki.
Odpowiadamy tego samego dnia roboczego.
Baza wiedzy o ZPI
Publikujemy materiały o procedurze, umowie urbanistycznej, ryzykach i zmianach prawa: 26 artykułów, 24 hasła słownika i 18 pytań w FAQ. Przy każdej podstawie prawnej podajemy link do publikatora.
Stan prawny na 1.09.2026
- Umowa urbanistyczna
Zobowiązania inwestora i gminy oraz sposób ich ustalania.
- Studia przypadków
- Analizy branżowe
- Przepisy i zmiany prawa