Pracownia urbanistyczna i architektoniczna
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)
Przygotowujemy koncepcję urbanistyczno-architektoniczną i projekt planu oraz prowadzimy procedurę, a pracą kieruje Piotr Meissner. Zaczynamy od oceny, czy dla wskazanej nieruchomości da się prowadzić ZPI.
Rejestr postępowań ZPI · stan na 5.10.2026
Skąd są te liczby: ZPI w przykładach- 581
- postępowań ZPI pod obserwacją, w 215 gminach
- 281 dni
- od wniosku do uchwały - mediana z 59 spraw z pełnymi datami
- 100
- z 213 zamkniętych postępowań zakończyło się planem
Plan miejscowy na wniosek inwestora
Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) jest szczególną formą planu miejscowego, więc uchwala go rada gminy. Projekt planu przygotowuje i finansuje jednak co do zasady inwestor, który po negocjacjach zawiera z gminą umowę urbanistyczną i przyjmuje w niej zobowiązania na rzecz gminy.
Przepisy o ZPI obowiązują od 2023 r. Przystąpienie do planu wymaga zgody rady, która może ją wyrazić także dla inwestycji, której gmina nie przewidywała. Inwestycja główna w OZE inne niż elektrownie wiatrowe co do zasady jej nie wymaga.
Od 1.01.2027 r. z wnioskiem o warunki zabudowy na obszarze bez planu miejscowego wystąpi skutecznie tylko ten, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Terminy ustawowe z osi sumują się do kilku miesięcy. W sześciu punktach sprawa może się zamknąć bez planu: np. do chwili zawarcia u notariusza (krok 8) umowy negocjowanej w kroku 5 rada może wycofać zgodę, a wójt odstąpić od negocjacji.
Przebieg sprawy w gminie
Procedura ZPI- Prekonsultacje
- Wniosek
- Uzupełnienie braków
- Zgoda rady
- Negocjacje i umowa
- Opinie i uzgodnienia
- Konsultacje społeczne
- Umowa u notariusza
- Uchwała rady
- Nadzór wojewody
- Publikacja i wejście w życie
Cała procedura może trwać nawet niespełna 12 miesięcy przy konstruktywnej rozmowie po stronie gminy.
Wynik postępowań zamkniętych
zakończone planem 100 zakończone bez planu 113
Liczby podajemy według stanu na 5.10.2026. W tym dniu rejestr obejmuje 213 postępowań zamkniętych. Nie wliczamy do nich 8 uchwał, z których każdą unieważniono, po czym gmina uchwaliła plan ponownie, ani 2 postępowań złączonych z innym albo zastąpionych nowo wszczętym. 358 postępowań jest w toku, w tym 2 z wydanym rozstrzygnięciem nadzorczym, które nie jest jeszcze prawomocne.
Wykres obejmuje tylko sprawy zamknięte, więc nie mierzy skuteczności ZPI.
Rejestr składamy z publicznie dostępnych dokumentów postępowań ZPI w gminach, czyli ze spraw różnych inwestorów, prowadzonych przez różnych wykonawców. Z tych samych dokumentów widać też, czego gminy oczekują od inwestorów.
Analiza wykonalności przed zleceniem dokumentacji
Analiza wykonalności bada, czy dla nieruchomości da się prowadzić ZPI i co wyznacza program oraz opłacalność inwestycji.
-
Pierwsza rozmowa o inwestycji
Wycenę analizy podajemy dopiero po pierwszej rozmowie.
-
Analiza wykonalności
- obecny stan planistyczny nieruchomości, obciążające ją ograniczenia i tryby planistyczne inne niż ZPI
- program inwestycji i jego zgodność z ustaleniami planu ogólnego gminy
- stanowisko gminy wyrażone w prekonsultacjach i znaczenie inwestycji uzupełniającej
- spodziewane zobowiązania, harmonogram i ryzyko, że projekt zatrzyma się albo zdrożeje
-
Rekomendacja na piśmie
- dalsze prowadzenie ZPIDecyzje inwestora
- zmiana założeń
- inny tryb
- zakończenie prac
Role w projekcie ZPI
Zespół prowadzący sprawę: Współpraca
- Architekt
- Przygotowujemy koncepcję, która obejmuje rozmieszczenie i parametry zabudowy, dojazd wraz z układem dróg, sieci oraz przyłącza.
- Urbanista
- Plany miejscowe sporządzamy również na zlecenie gmin. W ZPI przygotowujemy projekt planu, a po opiniach, uzgodnieniach i konsultacjach także jego kolejne wersje dla wójta, bo wójt formalnie wprowadza zmiany do projektu.
- Prowadzący projekt
-
Piotr Meissner
urbanista i architekt, prowadzi pierwszą rozmowę z inwestorem
Ma ponad 20 lat praktyki przy dużych przedsięwzięciach komercyjnych, w których pracował także jako doradca przy transakcjach i negocjacjach świadczeń inwestora na rzecz gminy.
W ZPI negocjuje z gminą zobowiązania inwestora.
- Prawnik i specjalista środowiskowy
- W zespole projektu pracują też prawnik z doświadczeniem w sprawach planistycznych i w prawie budowlanym oraz specjalista od ochrony środowiska.
Pytania inwestora
- Czy moja nieruchomość nadaje się pod ZPI?
- Zależy to między innymi od ustaleń planu ogólnego, od stanowiska gminy i od tego, jak mocno zobowiązania wobec gminy obciążą rachunek inwestycji. Te sprawy badamy w analizie wykonalności.
- Ile kosztuje ZPI?
- Na koszt ZPI składają się projekt planu albo koncepcja oraz inwestycja uzupełniająca na rzecz gminy. Trzecim składnikiem mogą być koszty procedury, ale tylko wtedy, gdy inwestor zobowiąże się do ich pokrycia w umowie zawartej z gminą, do czego ustawa go nie zobowiązuje. Zakres inwestycji uzupełniającej gmina i inwestor ustalają w negocjacjach. Projekt planu i koncepcję przygotowujemy i rozliczamy etapami, a kolejny etap zaczynamy dopiero po decyzji inwestora.
- Ile trwa ZPI?
- Mediana czasu od złożenia wniosku do uchwały rady wynosi 281 dni. Policzyliśmy ją sami z 59 spraw rejestru, dla których znamy każdą datę, według stanu na 5.10.2026. Środkowa połowa tych spraw trwała od 211 do 363 dni. Pomiar nie obejmuje jednak przygotowań, zanim inwestor złoży wniosek, ani czasu od uchwały do ogłoszenia planu w dzienniku urzędowym. Pełny rozkład czasów pokazuje artykuł „Ile trwa procedura ZPI?”
Więcej odpowiedzi: Częste pytania. Pojęcia z ustawy i praktyki: Słownik ZPI
Zgłoszenie nieruchomości
- Do wstępnej oceny potrzebne są lokalizacja nieruchomości i opis zamierzenia, a numer działki wtedy, gdy jest znany.
Odpowiadamy tego samego dnia roboczego.
Baza wiedzy o ZPI
Publikujemy 29 artykułów, 31 haseł słownika i 20 pytań w FAQ. Każda przywołana podstawa prawna ma odsyłacz do publikatora, w którym można ją sprawdzić.
Stan prawny na 1.09.2026
- Umowa urbanistyczna
Zobowiązania inwestora i gminy oraz sposób, w jaki strony je uzgadniają.
- ZPI w branżach
- Przepisy i zmiany prawa