Co ryzykuje inwestor w ZPI?

Przy każdym ryzyku podajemy metodę zarządzania. Ryzyka inwestora w ZPI dzielą się na dwie kategorie.

Koszyk A to ryzyka, które zeruje staranność przygotowania: odmowa zgody, wezwania, niezgodność z planem ogólnym, odrzucenie projektu. W dobrze przygotowanym projekcie prawie nie występują. Koszyk B to ryzyka, których wyzerować się nie da: wycofanie zgody, odstąpienie od negocjacji, polityka, nadzór. Takie ryzyka trzeba policzyć i ograniczyć możliwą stratę. Pomylenie kategorii prowadzi do przepłacania z obawy przed ryzykiem koszyka A albo do niedoszacowania ryzyka koszyka B.

Pełną szalę ryzyka znajdziesz w dziale (→ Ryzyka). W ZPI ponosisz nakłady, zanim wiadomo, czy będzie skutek. Projekt planu dołączasz już do wniosku (art. 37eb ust. 1), dokumentacja i koszty rosną od początku, a skutki prawne umowy urbanistycznej powstają dopiero z dniem wejścia ZPI w życie (art. 37ed ust. 8).

W zamian za te nakłady masz kontrolę nad treścią planu i kalendarzem.

A1 - Rada odmawia zgody na przystąpienie. Na czym polega: rada może odmówić zgody bez uzasadnienia i bez trybu odwoławczego. Wniosek daje inicjatywę, ale nie rodzi roszczenia o zgodę. Dlaczego to poważne: odmowa przychodzi po tym, jak wydałeś pieniądze na projekt dołączany do wniosku. Jak uniknąć: prekonsultacjami przed poniesieniem nakładów (→ Etap 0 - prekonsultacje). Po dobrych prekonsultacjach odmowa zdarza się rzadko; bez nich trzeba się z nią liczyć.

A2 - Wezwania i braki formalne. Na czym polega: projekt niedołączony albo niespełniający wymagań uruchamia wezwanie z terminem nie dłuższym niż 14 dni, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania (art. 37eb ust. 2). Dlaczego to poważne: rygor jest bezwzględny, a 14 dni to za mało na poprawienie źle przygotowanej dokumentacji; wniosek bez rozpoznania trzeba złożyć od nowa. Jak uniknąć: kompletnością. Wezwanie kosztuje tygodnie (od kompletności zależy też czas procedury: → Ile trwa procedura ZPI?). Wymagania projektu są znane z góry.

A3 - Niezgodność z planem ogólnym. Na czym polega: choćby jeden parametr poza jego ustaleniami, a wojewoda może stwierdzić nieważność całości. W praktyce nadzorczej zwykle tak się dzieje. Dlaczego to poważne: to ryzyko ujawnia się na końcu procedury, gdy nakłady są już poniesione. Jak uniknąć: audytem warunków zgodności przed wnioskiem - profil funkcjonalny strefy, powierzchnia biologicznie czynna, intensywność, standardy (→ ZPI a plan ogólny - warunki zgodności). Taka tabela mieści się na jednej stronie, a jej sprawdzenie zajmuje kilka dni.

A4 - Rada odrzuca albo zwraca projekt. Na czym polega: rada nie może poprawić projektu na sesji (art. 37ef ust. 1). Głosuje nad wynegocjowaną całością. Może jednak w przypadku odrzucenia podjąć uchwałę o zwróceniu projektu wójtowi z propozycjami poprawek do umowy urbanistycznej, w tym do załącznika z projektem ZPI (art. 37ef ust. 2), co oznacza ponowienie części procedury. Dlaczego to poważne: zwrot oznacza dodatkowe miesiące; odrzucenie bez zwrotu kończy procedurę mimo zawartej umowy. Jak uniknąć: jakością negocjacji i realnością założeń, zanim projekt trafi pod głosowanie. Rada odrzuca zwykle projekt, którego wcześniej z nią nie uzgodniono. Dlatego w negocjacjach uczestniczy osoba wyznaczona przez radę.

B1 - Wycofanie zgody rady. Na czym polega: udzielona zgoda może zostać wycofana aż do zawarcia umowy urbanistycznej; wycofanie kończy postępowanie (art. 37ec ust. 1a). Dlaczego to poważne: dotyczy projektu, który ma już zgodę rady i na który ponosisz koszty, a nie przysługuje na to żaden tryb. Jak skalkulować: to ryzyko trwa do zawarcia umowy, więc liczą się dwie rzeczy: tempo dojścia do umowy (im sprawniejsze negocjacje, tym krótszy ten czas) i etapowanie nakładów (co musi powstać przed umową, a co może powstać po niej).

B2 - Włodarz odstępuje od negocjacji. Na czym polega: do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę (art. 37ec ust. 3). Dlaczego to poważne: to druga, niezależna od rady możliwość jednostronnego zakończenia, również bez trybu. Jak skalkulować: jak B1, bo i ta możliwość wygasa z zawarciem umowy. Prekonsultacje obejmują też organ wykonawczy. To on prowadzi negocjacje, więc relacja z nim i realność Twojej oferty wchodzą do kalkulacji tego ryzyka.

B3 - Czynnik polityczny. Na czym polega: zgoda rady to decyzja polityczna, nie administracyjna, a skład i priorytety rady mogą się zmienić w trakcie procedury liczonej w kwartałach. Dlaczego to poważne: kalendarz wyborczy i lokalne spory pozostają poza wpływem inwestora. Jak skalkulować: znajomością kalendarza (jak długo projekt będzie w okresie ryzyk B1-B2 i co w tym czasie dzieje się w gminie) oraz ofertą: inwestycję uzupełniającą odpowiadającą nazwanym potrzebom mieszkańców trudniej zakwestionować politycznie niezależnie od układu sił w gminie.

B4 - Postępowanie nadzorcze toczy się bez Ciebie. Na czym polega: badanie ważności uchwały to relacja między wojewodą a gminą (rozstrzygnięcie nadzorcze w terminie nie dłuższym niż 30 dni - art. 91 ust. 1 u.s.g.; przesłanki nieważności - art. 28 ust. 1). Inwestor, choć poniósł koszty procedury, nie jest stroną tego postępowania. Dlaczego to poważne: to postępowanie rozstrzyga o ważności uchwały, a nie masz w nim uprawnień. Jak skalkulować: wpływ masz tylko przed wnioskiem, przez jakość projektu i zgodność z planem ogólnym (ryzyko A3 usunięte zawczasu ma znaczenie w postępowaniu, w którym nie weźmiesz udziału). Po stwierdzeniu nieważności pozostają tryb odstąpienia od umowy w 6 miesięcy (art. 37ed ust. 11) i zwrot pobranej opłaty planistycznej (art. 36 ust. 5). Szczegóły w dziale o umowie i na /baza-wiedzy/ryzyka/ryzyka-transakcyjne.

Większość „ryzyk ZPI” z poradników to opis źle przygotowanych projektów. Ryzyka koszyka B zawsze zostają; do ich ograniczenia służą trzy narzędzia: etapowanie nakładów według punktów pewności (zgoda - umowa - uchwała - wejście w życie), umowa o pokrycie kosztów postępowania zawierana jeszcze przed umową urbanistyczną (art. 37ebb) oraz sekwencja rozpoznania (plan ogólny, rachunek, prekonsultacje), która zmniejsza to, co możesz stracić na każdym etapie.

Jeżeli po policzeniu koszyka B ryzyko rezydualne przekracza poziom, który akceptujesz, lepiej wiedzieć to przed wydatkami. Rezygnacja po takiej analizie to najtańszy możliwy wynik tego projektu.

Czy odzyskam nakłady, jeśli rada wycofa zgodę?

Co do zasady nie. Nakłady na projekt i przygotowanie to koszt sprzed wejścia ZPI w życie i główna pozycja kalkulacji koszyka B. Osobną kwestią są środki przekazane gminie na koszty postępowania na podstawie umowy o koszty (art. 37ebb). Zasady ich rozliczania określa ta umowa.

Czy mogę się odwołać od odmowy zgody rady?

Nie. Rada może odmówić zgody bez uzasadnienia i bez trybu odwoławczego. Pozostaje sprawdzić wolę gminy w prekonsultacjach, przed wnioskiem i wydatkami.

Czy biorę udział w postępowaniu przed wojewodą?

Nie. To postępowanie między organem nadzoru a gminą; inwestor nie jest jego stroną. Na wynik tej fazy wpływasz wcześniej: jakością projektu. Przebieg nadzoru opisuje szala ryzyka w dziale: → Ryzyka.

Jak skrócić czas ryzyka wycofania zgody?

Ryzyko wycofania zgody trwa do zawarcia umowy urbanistycznej (art. 37ec ust. 1a), więc jego czas skraca szybsze dojście do umowy: założenia umowy uzgadniane wcześnie, realna oferta, negocjacje bez zbędnych rund. Do tego przed umową wydawaj tylko to, co konieczne.