Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna jako instrument gminy

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna jest narzędziem gminy, a nie opcją inwestora. Rada gminy może w formie uchwały - aktu prawa miejscowego - nałożyć na inwestorów obowiązek dołączenia koncepcji do wniosku o ZPI, określając rodzaj lub parametry inwestycji głównej, których ten obowiązek dotyczy (art. 37eba ust. 1). W tej samej uchwale może zwolnić inwestorów z obowiązku dołączania projektu planu (art. 37eba ust. 2). Dopiero wtedy koncepcja zastępuje projekt we wniosku.

Uchwała Twojej gminy przesądza, co składasz. Mechanizm wprowadziła nowelizacja 2026, omówiona osobno: → Co zmieniła nowelizacja 2026 w ZPI?.

Zależnie od uchwały gminy obowiązuje jeden z trzech wariantów: wniosek z projektem planu (gmina bez uchwały - stan domyślny), wniosek z projektem i koncepcją (uchwała nakłada obowiązek, nie zwalnia z projektu) albo wniosek z samą koncepcją (uchwała nakłada obowiązek i zwalnia z projektu - projekt sporządza wtedy strona gminna w toku procedury). Przygotowanie wniosku zaczyna się więc od sprawdzenia, czy gmina podjęła taką uchwałę.

Przebieg każdego wariantu i to, kto co sporządza: → dział Procedura ZPI (warianty startu).

Koncepcja uzasadnia rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej (art. 37eba ust. 3) i zawiera w szczególności (art. 37eba ust. 4):

• układ funkcjonalny zabudowy oraz układ urbanistyczny zespołów zabudowy;
• określenie maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy i minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej;
• architekturę obiektów, z gabarytami, kolorystyką oraz geometrią i pokryciem dachów;
• układ komunikacyjny i główne rozwiązania infrastruktury technicznej z zasadami powiązania z układem zewnętrznym;
• sposób uwzględnienia uwarunkowań środowiska, przyrody i zabytków;
• analizę krajobrazową z powiązaniami przestrzennymi z terenami otaczającymi.

Do koncepcji dołącza się wizualizację zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną tak, by mogły się z nią zapoznać osoby bez wiedzy specjalistycznej (art. 37eba ust. 5). Koncepcję sporządza osoba spełniająca ustawowe wymogi przewidziane dla sporządzających akty planowania przestrzennego (art. 37eba ust. 6). Zakres koncepcji wymaga więc kompetencji urbanistycznych i architektonicznych.

Elementy parametryczne koncepcji, czyli intensywność zabudowy i powierzchnia biologicznie czynna, są objęte warunkami zgodności z planem ogólnym. Koncepcja pozwala więc wcześnie sprawdzić, czy zamierzenie spełni te warunki: → ZPI a plan ogólny - warunki zgodności.

Gdy uchwała nakłada obowiązek, a koncepcji brakuje albo nie spełnia wymagań, organ wykonawczy gminy wzywa do uzupełnienia wniosku w terminie nie dłuższym niż 14 dni, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpoznania (art. 37eba ust. 7; przepisy o wezwaniach stosuje się odpowiednio). Rygor jest ten sam co przy projekcie planu, dlatego koncepcję dołącza się kompletną od razu: 14 dni nie wystarczy, żeby poprawić dokumentację przygotowaną pobieżnie (→ Co ryzykuje inwestor w ZPI?, ryzyko A2).

Efekty opisane niżej mają trzy zastrzeżenia.

W gminie, której uchwała zwalnia z projektu, rozmowę o kształcie zamierzenia zaczyna się od dokumentu tańszego niż pełny projekt planu. Wczesny etap ZPI to zawsze iteracje, a iteracja na koncepcji kosztuje ułamek iteracji na projekcie. Wizualizacja „dla osób bez wiedzy specjalistycznej” ułatwia też rozmowę o zamierzeniu z wójtem, radnymi i mieszkańcami w prekonsultacjach, czego nie zapewni sam załącznik techniczny.

Zastrzeżenia: po pierwsze, to skutek uchwały gminy i nie każdemu ułatwia pracę; bez zwolnienia z ust. 2 koncepcja jest wymogiem dodatkowym obok projektu i oznacza więcej pracy przed złożeniem wniosku. Po drugie, ta ścieżka istnieje wyłącznie w gminach, które podjęły uchwałę; w pozostałych obowiązuje stan domyślny. Po trzecie, koncepcja daje te efekty dopiero wtedy, gdy służy wczesnym rozmowom z gminą w etapie zerowym, przed nakładami na projekt planu (→ Etap 0 - prekonsultacje).

Dla gminy ten mechanizm służy przede wszystkim kontroli jakości wniosków: zanim rada zajmie się zgodą, wniosek musi przedstawić uzasadnione rozwiązania przestrzenne. Uchwała pozwala przy tym zawęzić obowiązek („rodzaj lub parametry inwestycji głównej”): koncepcji można wymagać tam, gdzie uzasadnia to skala zamierzenia. Obie strony oszczędzają czas na projektach, które i tak nie miałyby szans.

Po co gminie instrumenty kontroli i co z tego wynika dla Twojej oferty: → Co ryzykuje gmina w ZPI?.

Czy mogę złożyć koncepcję zamiast projektu z własnej woli?

Nie. O zwolnieniu z projektu decyduje wyłącznie uchwała rady gminy (art. 37eba ust. 2). Bez niej wniosek wymaga projektu planu na zasadach ogólnych.

Kto może sporządzić koncepcję?

Osoba spełniająca ustawowe wymogi przewidziane dla sporządzających akty planowania przestrzennego (art. 37eba ust. 6). W praktyce potrzebne są kompetencje urbanistyczne i architektoniczne, bo koncepcja obejmuje układ urbanistyczny i architekturę obiektów z wizualizacją.

Co, jeśli nie dołączę koncepcji mimo obowiązku z uchwały?

Wezwanie z terminem nie dłuższym niż 14 dni i rygor pozostawienia wniosku bez rozpoznania (art. 37eba ust. 7). Braki formalne projektu planu mają ten sam skutek.